Квартира-«вторичка» куплена, предстоит ремонт. И степень его капитальности определяют отнюдь не ваши дизайн-замыслы. А что тогда?
Характерный запах
Один опытный риелтор поделился с нами классификацией «убитости» вторичного жилья. Квартиры-«вторички» делятся на два типа: давно без ремонта и «пропахшие» — читайте, «убитые».
Первые могли не ремонтироваться десятки лет. Но пузырящиеся, в несколько слоев, свисающие со стен клочья древних обоев — это не «убитость». Убитую квартиру выдают неистребимые запахи плесени, сырости, быта. В первом случае при ремонте можно ограничиться косметикой и делать его не торопясь, от комнаты к комнате. В квартире можно в это время жить (крайне важно тем, кто выплачивает ипотеку). Во втором — спасет только капитальный ремонт. С чего начать ремонт во вторичной квартире? Конечно, с переборки полов.
Этапы ремонта во «вторичке» (пошаговая инструкция)
Шаг 1: Ревизия пола
Речь не про новый ламинат или паркетную доску — обновить придется весь «пирог» черного пола. Именно он наполняет квартиру запахами, характерными для жилья «сильно б/у».
Обязательно: Пол до чернового нужно менять в квартирах первого этажа, расположенных над подвалом. Чтобы не дышать подвальными испарениями, потребуется гидроизолированная стяжка. В остальных квартирах все зависит от состояния полов, но обычно достаточно ограничиться кухней.
Есть варианты: Если паркет в комнатах пошел волнами — восстановить его не удастся. Если паркет выглядит прилично, хоть и потрепан, можно циклевать и лакировать (смирившись с возможным скрипом).
Факт: Трудоемкость ремонта полов зависит от конструкции перекрытий. Так, в старых домах с деревянными или металлическими балками придется снимать старый паркет, доски черного пола и тщательно выгребать межбалочное заполнение (как правило, угольный шлак, побитый грибковой плесенью строительный мусор, грунт).
В старых домах — с лагами и дощатыми черными полами, положенными поверх плиты перекрытия — необходимо снимать доски, щедро просыпанные пыльным песком, выгребать артефакты ударных строек (там попадаются газеты, бутылки, объедки). Далее — добираться до бетона, грунтовать его, чтобы не пылил, и делать новую стяжку.
В относительно новых «панельках» с линолеумом по бетону, все намного проще. Да, стяжка здесь обычно «горбатая» и местами выкрошилась. Но выровнять ее — не проблема.
Важно: перед началом ремонта в старом доме с балочными перекрытиями вызовите специалистов управляющей компании, чтобы произвести осмотр и фотофиксацию состояния стен и потолков помещений этажом ниже и составить соответствующие акты. Это верный шанс обезопасить себя от притязаний соседей, мечтающих отремонтировать потолки за ваш счет.
Шаг 2: Ревизия электропроводки
Штатное электрохозяйство у старой квартиры обычно скромное: потолочные светильники с одно- или двухклавишными выключателями, да две-три розетки в каждой комнате. Этого, очевидно, мало. Еще у прежних хозяев квартиры появились тройники, удлинители либо дополнительные розетки с разводкой, выполненной попавшимся под руку проводом.
Обязательно: избавляемся от проводов под обоями. А также от проводов на плинтусах и под ними — проводка должна быть скрытой (если это не особая дизайн-идея).
Есть варианты: а что делать, если кустарной проводки «на виду» в квартире нет? Нужно ли переделывать скрытую? Обычный совет — «да», надо полностью перекраивать (и начинать с переборки щитка со счетчиком на входе). Но далеко не все новоселы готовы к такому сценарию. Обойтись «малой кровью» можно в том случае, если проводка медная. Тогда ничего не переделывайте, живите спокойно. Если не повезло и у вас алюминий — придется менять. Причем во всей квартире.
При нынешней нагрузке, которую дают электроприборы на сеть, алюминиевый провод рекомендован как временная проводка — со сроком эксплуатации не больше двух лет. В старых домах, которые комплектовались штатной алюминиевой проводкой, ей уже не первый десяток, и она ломкая. А мокрые штукатурные и шпатлевочные работы могут ускорить ее кончину.
Вышедшая из строя розетка и погасшая после поклейки обоев люстра — не самое большое зло: пожар намного хуже.
А если нужно заземление?
Многие современные бытовые приборы (например, стиральные и посудомоечные машины) требуют обязательного заземления. Как быть, если оно в доме не предусмотрено?
Программа-минимум — поменять электросчетчик, блок автоматов и сделать дополнительную линию силовых розеток трехжильным медным проводом с подключением через автомат на 16 или 25 ампер и УЗО. Далее, когда в результате плановой модернизации электросетей в доме будет сделано заземление, вы к нему подключитесь.
А если у вас — медь?
Медную проводку менять целиком необязательно — она еще послужит. Уберите только древние розетки и выключатели, но обязательно — вместе с монтажными коробками (старые «жестянки» не будут держать современные электроустановочные изделия).
Розетки и выключатели можно без проблем переносить, а также устанавливать новые, выполняя разводку от старых коробок также медным проводом. А сами коробки — закрывать кружками гипсокартона и аккуратно шпатлевать вместе со штробами.
Важно: Штробы должны быть строго вертикальными или горизонтальными — никаких диагоналей. Если вы не электрик, не проводите монтажные работы самостоятельно!
Шаг 3: Окна, двери, свежий воздух
Обшарпанные межкомнатные двери и оконные блоки свое уже отслужили. Скорее всего, вы уже твердо решили поменять их на новые и изучаете предложения установщиков окон и дверей. К сожалению, подавляющее большинство тех, кто впервые озадачился вопросами ремонта, напрочь забывают о приточной вентиляции. А установщики окон им об этом не напоминают.
Дело в том, что в старых домах «приточка» не предусмотрена. Зимой в квартире «жарили» батареи, а свежий воздух с улицы, даже при закрытых окнах и форточках, поступал в помещения через незапланированные щели в оконных блоках и удалялся через вытяжку на кухне и в санузле.
Старая квартира с новыми окнами — настоящий курорт для плесневых грибков и пылевых клещей. Замена окон и установка дверей с порожками ухудшают воздухообмен и изменяют привычный воздушный режим.
В квартире становится тепло, но душно, на окнах образуется конденсат, а бодрящий запах свежей штукатурки уже через пару лет сменяется ароматами затхлости и сырости в санузлах.
Обязательно: установите клапаны приточной вентиляции. Их можно врезать в окно (если хватает ширины рамы) либо в отверстия в наружных стенах — выбор подходящей конструкции зависит от типа дома.
Предусмотрите вентиляционные зазоры между порожком и дверью и вентиляционные решетки в нижней части сантехнических дверей. Это называется «переток»: поступивший свежий воздух из комнат должен уйти через те части квартиры, где есть вентиляционный канал (обычно это кухня и санузел). В спальню пришел — через ванную ушел.
Наконец, проверьте исправность вытяжки на кухне и в санузле. Требуйте от управляющей компании своевременной прочистки вентканалов. Не перекрывайте их себе сами, например, неверной установкой кухонного колпака над плитой.
Шаг 4: Акустический комфорт — важнейшее из второстепенных
Шумы с оживленных улиц «лечатся» установкой двухкамерных стеклопакетов и уже упомянутых клапанов приточной вентиляции с фильтрами (модели, встраиваемые в стену, неплохо поглощают пыль и шумы — вам не придется держать окно открытым). Чаще всего особые шумозащитные окна в обычной квартире не нужны, но случается, что и они — не помешают.
Шумы с лестничной площадки отсекаются установкой металлической входной двери с улучшенной звукоизоляцией и двухконтурным уплотнением. Если у вас «проходной» первый этаж, темпераментные соседи либо лифт напротив, есть смысл поставить в проем дополнительную дверь — внутри квартиры. Причем не бронированную, а обычную межкомнатную, которая вписывается в дизайн прихожей.
Межквартирная звукоизоляция в панельках обычно не доставляет проблем. Если в комнате отчетливо слышны голоса соседей, виноваты, скорее всего, электрические розетки и выключатели, установленные в сквозных отверстиях в общей стене. Проблема устраняется переносом розеток и заделкой дыр.
Важно: при «смене пола» не забудьте положить звукоизолирующую подложку и проследите, чтобы то же самое сделали ваши соседи сверху.
Шаг 5: Замена труб
Сделать ремонт во «вторичке» нельзя без замены труб. Стальные трубы водоснабжения, забитые накипью и отложениями, придется менять на металлопластиковые или сварные пропиленовые. Это нужное и, к счастью, не слишком затратное мероприятие. Но аппетит, как известно, растет во время еды. В старых квартирах применена так называемая тройниковая схема разводки водопроводных труб. В современных домах — коллекторная: в них, как правило, имеется коллекторный шкаф, в котором располагаются собственно коллекторы, счетчики, магистральные фильтры. А в ряде случаев квартировладельцы устанавливают бойлер на случай отключения горячей воды.
Тем, кто сегодня затевает масштабную модернизацию в старой квартире, мастера предлагают обновить и систему водоснабжения. А вместо тройниковой разводки сделать коллекторную. Да, им это выгодно, потому что появляется дополнительный фронт работ. Насколько коллекторная разводка необходима квартировладельцу — вопрос открытый.
В старых домах и квартирах с несколькими санузлами она себя оправдывает. В то же время для малогабаритной квартиры с компактной кухней и миниатюрными санузлами это почти очевидное излишество. Прежде всего, потому, что придется пожертвовать частью и без того ограниченной площади под коллекторный шкаф. А еще, такая модернизация — это переустройство, в обязательном порядке требующее согласования.
Обязательно: вне зависимости от масштабов ремонта, замените все внутриквартирные фановые трубы, а также обвязки и сливы сантехприборов. Во-первых, срок службы всех этих изделий ограничен, а стоят они, по сравнению с ремонтом у соседей снизу, сущие копейки. Во-вторых, после завершения отделки доступ к ним будет затруднен.
Шаг 6: Предчистовая отделка
Раньше новые обои наклеивали поверх старых, а старые — поверх газет. Сейчас так не принято. Чтобы освежить квартиру раз и навсегда, нужно аккуратно снять все эти наслоения, добравшись до бетона, загрунтовать, заштукатурить все провалы и дыры и выровнять несколькими слоями шпаклевки.
Аналогичным образом поступают с потолком, только с него снимают все наслоения побелки (на мел не ляжет ни одна краска). Чистим «до бетона», выравниваем, грунтуем.
Выравниваем по плану и проекту
Ни старые, ни многие современные строители педантичностью не отличаются. Сплошь и рядом в домах всех типов и поколений встречаются «заваленные» углы, перекошенные стены, перепады по высоте. Восстановление геометрических размеров помещения и превращение его в идеальный параллелепипед с выверенными до миллиметра горизонталями и вертикалями за счет шпаклевок и штукатурок — самая трудозатратная составляющая квартирного ремонта.
Однако любой адекватный профессионал вам скажет, что нужды в тотальном геометрическом выведении стен нет. Выравнивайте визуально там, где не будет примыкания мебели. Это и экономичнее, и быстрее.
Обязательно: Заделайте выкрошившиеся стыки в углах, трещины и выбоины в бетоне. Полезно будет обработать поверхности антисептиками, средствами от плесени, обеспылить и прогрунтовать. А вот тип самого выравнивания стен выбирайте на ваше усмотрение.
Есть две альтернативы полному выравниванию: нарочитая небрежность в стиле гранж или частичное выравнивание. В последнем случае выводим углы, примыкающие к корпусной мебели, выравниваем стены вокруг дверей и над плинтусами. Однако оба обозначенных варианта подразумевают, что к началу ремонта у вас имеются дизайнерская концепция и проект со схемой расстановки мебели, позволяющий как минимум не «промахнуться» с расположением розеток.
